如何避免购房定金引起纠纷

王先生想购买一商品房，朋友推荐北京东北某处住宅销售良好，各方面情况都不错。于是匆忙之中王先生与该开发商签了《购房定购书》，并预付定金10000元，可是在签订房屋买卖合同时，才发现此售房合同中有些条款与开发商所承诺的并不一致。于是提出退房并要索回所交定金，可该开发商却拒绝退还。原因是公司规定：如定购者违约，不签合同，预付定金一律不予退还。王先生感觉此事实在气愤，不知该怎么办？

目前，房地产市场上许多房产商在销售房屋时，都要求购买者签订一份《房屋定购书》。其内容都比较简单，一般只对房间号、房屋面积及价格等方面作简单的约定，然后就规定购房者应付多少定金（因各公司而异），要求签订者在约定的时间内来签订房屋预售合同或买卖合同，如不签订就视为购房者违约，扣掉定购者的购房定金。

开发商这样做，从本意上来看，一方面是为了维护正常的交易秩序，防止出现一房两定或多定的情况，另一方面是为了尽量能使定购者真正成为购房者。可是有些开发商在实际操作中却并非如此，在购房者交付定金前，什么都承诺（当然是口头承诺），可一旦交了定金，有些开发商并不履行诺言，致使购房者有上当受骗之感。购房者稍有异议，售楼小姐就讲不签也可以，但是定金不予退还。

其实，从本质上讲，房屋定购书就是定金合同，所谓定金，是指当事人在合同订立前或房款支付期限以前，由一方向另一方支付的金钱。《中华人民共和国担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

对于购房者在签订正式的预售合同或买卖合同前，要签订一份《房屋定购书》，在法律上并无明确规定，也就是说这一过程并没有受到法律的明确保护。在此提醒购房者，在签订定购书之前，一定要考虑以下几个方面：

第一，现今房地产市场是买方市场，购房者有足够的选择余地，可以不必签订房屋定购书，等确实选定了以后，直接与房地产商签订房屋预售合同或买卖合同。这样，购房者就有充分的主动权与开发商就合同的内容进行平等协商。

第二，若有意向于某处住房，签订《房屋定购书》时，也要把问题考虑全面了，签订的条款中关于《房屋定购书》违约可能出现的情况，以及什么情况下能返还定金？能返还多少？一定要作具体的、明确的约定，从而可以防止由于定金退还问题，引起不必要的纠纷。